정부는 6.19 대책을 발표했음에도

부동산 가격이 상승하자,

지난 8월 2일

실수요자 보호와 투기수요 억제를 통한

주택시장 안정화를 목표로

더욱 강력한 부동산 대책을 내놓았습니다.

이번 대책에는

다주택자 중과세, 대출 규제 강화 등의

세금과 금융을 제어하는 방안과 함께

6년 만에 부활한

'투기지역 선정'도 포함되었죠.

(참조-메가톤급 부동산 대책의 종착지는?)

오늘은 다양한 데이터를 통해 

투기지역으로 선정된 노원구에 대해

간단히 살펴보고

노원구가 투기지역으로 선정된 사연을 

알아보도록 하겠습니다.

노원구, 가장 강력한

규제 지역으로 선정되다!

이번 대책에는 

청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역 

3가지 지구가 등장하였습니다.

노원구는

강남구 등 부동산 시장이 과열되었다고

판단되는 서울 10개구 및 세종시와 함께

가장 강력한 규제를 받게 되는

'투기지역'에 속하게 되었는데요,

이에 따라 해당 지역에서는

주택담보대출 제한,

재개발 주택 조합원의

분양권 전매 제한,

자금조달계획 선정 의무화 등이 실시됩니다.

*전매

: 부동산 전매는 청약받은 물건을

등기하기 전에 분양하거나

입주할 수 있는 권리를 판매하는 것.

*자금조달계획

: 건설 사업이나 개발 사업에서

필요로 하는 자금을 어떻게 구성하고,

준비하는가에 대한 계획.

자금조달이 적정하게 이뤄졌다면

문제가 없지만 변칙으로 조달된 것이라면

규제를 받는다.

그런데 지도에서 볼 때 

노원구는 다른 지역과 동떨어져 있는데요,

어떤 이유로 노원구만 

나 홀로 투기지역으로 지정이 되었을까요?

왜 인근 지역인 강북구, 도봉구는

지정이 안 되었을까요?

살기 좋은 도시 전국 1위

(노원구 vs 도봉구 ⓒAPTzib)

서울의 동북부에 위치한 노원구는

80년대에 대단지 아파트가 많이 들어서면서

전통적으로 인구가 많고

살기 좋은 자치구로 명성이 높습니다.

(ⓒ노원구청)

실제로 노원구는 서울에서

유치원, 초등학교, 고등학교가 가장 많고

주택보급률도 110.47%로 전국 1위인데다,

살기 좋은 도시 전국 1위로 선정되는 등

많은 지표에서 좋은 순위를 차지했습니다.

(ⓒ노원구청)

특히 학교가 많은 만큼 

우수한 학생들도 많아서,

APTzib 자체 평가기준에 의하면

전국 20개 등급에서 중학교는 1등급,

고등학교 4등급이라는

높은 교육 수준을 보여주고 있습니다.

(학군 정보 ⓒAPTzib)

아파트 비율 80%

이렇듯 살기 좋은 노원구를

부동산 빅데이터 관점에서 봤을 때

눈에 띄는 지표는 바로 아파트 비중입니다.

서울 전체에서 아파트가 차지하는 비중은

약 41%인데요,

노원구는 80년대

대단지 아파트 건설의 영향으로

약 80%에 가까운 아파트 비율을

보여주고 있습니다.

또한 평지에 대단위 아파트가 

많이 건설되어 있다보니

마트, 병원, 학원 등의

인프라가 잘 갖추어져 있고,

4, 7호선이 있어 대중교통 여건도 좋아

신도시 느낌을 받을 수 있죠.

저렴한 가격

이렇듯 노원구는 살기는 무척 좋지만

서울 강남 등 중심업무지구와 거리가 있고

아파트가 오래되어서 강남 등지보다는

상대적으로 가격이 저렴합니다.

때문에 많은 분들이 선호하면서

다른 외각 지역에 비해선

전세 가격이 높게 형성되었죠.

(노원구 아파트 분석 ⓒAPTzib)

게다가 표에서 보이는 것처럼

25년 이상 된 아파트 비중이 50% 이상으로

재건축에 대한 기대감으로 매매 거래도 

많이 일어나고 있습니다.

즉, 이렇게 전세가와 미래 가치가

모두 높기 때문에,

노원구는 실거주는 물론이고

전세를 끼고 매수하는 이른바 '갭투자'가

많이 이루어진 대표적인 지역이 되었으며

정부는 이를 '투기'라고 판단한 것이죠.

*갭(gap)투자

: 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과

전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고

매입하는 투자 방식.

예를 들어, 매매 가격이 5억 원인 주택의

전세금 시세가 4억5천만 원이라면

전세를 끼고 5천만 원으로 집을 사는 것. 

전세 계약이 종료되면 전세금을 올리거나

매매 가격이 오른 만큼 차익을 얻을 수 있다. 

이런 이유들이 바로 노원구가

젊은 신혼부부가 많고 

대표적인 서민 거주지역임에도 불구하고

투기지역으로 지정된 배경입니다.