최근 부동산 가격은

각종 규제에도 불구하고

가파르게 오르고 있습니다.

하지만 다른 한편에서는

'입주폭탄'이라는 말이 나올 정도로

물량이 많아서

역전세난을 우려하고 있는 것도 사실입니다.

*역전세난

: 전셋집의 물량이 늘었는데

그 수요가 줄어서 전세 계약이

잘 이루어지지 않는 상황

이렇게 한쪽에서는 가격이 오르고,

또 다른 쪽에서는 가격이 내려가는 것은

부동산도 다른 물건들과 마찬가지로

수요와 공급에 따라 가격이 변동되는 

재화이기 때문입니다.

(수요 공급 곡선 @위키피디아)

다른 재화처럼 주택도

수요보다 공급이 많아지면 

가격이 내려가고

공급보다 수요가 많아지면

가격이 올라간다는 것이죠.

1. 부동산 시장의 '수요'

현재 부동산 시장의 수요를 이끄는 것은

'재건축'과 '신규 아파트 분양'인데요,

재건축도 새 아파트를

분양하기 위한 절차라고 볼 수 있기 때문에 

결국은 '신규 아파트'에 대한 관심이

부동산 수요를 이끄는

핵심이라고 할 수 있습니다.

(새 아파트 공사현장)

그래서 대표적 부동산 규제인

'재건축 초과 이익 환수제'와

'6.19 부동산 대책'은 모두

이런 신규 아파트 수요를 조절하겠다는

목적을 가지고 있는데요,

*재건축 초과 이익 환수제

: 토지로부터 발생되는 개발이익을

환수하여 이를 적정하게 배분함으로써

토지에 대한 투기를 방지하는 제도.

여기서 한 가지 의문이 듭니다. 

수요가 많아도 공급이 충분하면 

가격은 더 오르지 않아야 합니다.

그런데 국내의 주택보급률은

이미 100%가 넘습니다.

이는 공급이 충분하다는 말인데

도대체 왜 부동산 가격은

떨어지지 않을까요?

여러 가지 이유가 있겠지만

간단히 설명하면

"집은 많아도 살고 싶은 집은

그렇게 많지는 않다"고

이야기할 수 있습니다.

그렇다면 '살고 싶은 집'은 어떤 집일까요?

물론 단독주택, 전원주택 등 

다른 주거 형태를 원하시는 분들도 

많이 계시지만, 대다수의 분들은

'아파트'를 선호할 것으로 생각됩니다.

그중에서도 '새 아파트'면 

더 좋겠죠?

실제 조사결과에도

'아파트 선호' 현상은

분명한 사실이라고 나타납니다.

하지만 실제 주거 형태를 보면

전국적으로 아파트 거주 비율은

50%가 되지 않고,

그렇게 아파트가 많아 보이는 서울도

40%를 조금 넘는 수준입니다.

(지역별 주택유형 ⓒ통계청)

2. 부동산 시장의 '공급'

그러면 이 중에

새 아파트는 얼마나 있을까요?

새 아파트의 정의가

분명하게 정해진 것은 아니지만

업계에서 통용되는

7년을 기준으로 했을 때, 

지은 지 7년 이내의 새아파트는

전체 아파트의 약 12%로 확인됩니다.

(층수별,건축연한별 세대수 @APTzib)

즉, 많은 분들이 원하는 '새 아파트'는

서울 전체 주택의 약 4%밖에 없으며,

우리나라에 주택 공급이 많긴 하지만

수요자가 진짜 원하는 공급은

몹시 부족하다고 할 수 있습니다. 

이러한 이유로

6.19 부동산 대책이 나왔을 때도

공급에 대한 정책이 빠져서

반쪽짜리 대책이라는 얘기가 나왔고,

실제로도 대책 발표 후 잠시 소강 상태였던

주택 시장은 다시 값이 오르고 있습니다.

(서울 주간 매매변동률 @APTzib)

새 정부 출범 이후

부동산 가격의 변동폭을 나타내는

매매변동률이 0.2%를 기록하자

정부는 급히 

6.19 부동산 안정대책을 발표했지만,

위의 표에서 한때 0.1% 수준으로 떨어졌던

매매변동률이 최근 다시 오르고 있는 것을

확인하실 수 있습니다.

다행히 정부에서도 이러한 점을 인지하고

기존의 "주택공급이 충분하다"는 입장에서

"수급 안정 유도"로 방향을

전환하려고 준비하고 있는데요,

수급 안정 유도의 핵심은

부동산 과열 원인을 투기적 매매가 아닌 

공급 부족에서 찾고, 이를 위해 

적정 수준의 주택 공급을 유도하는 것입니다.

여기에는 공공주택뿐만 아니라

재개발 등을 통한

민간 주택도 포함된다고 하는데요,

정부의 계획대로

적극적으로 양질의 주택 공급이 이뤄져서

부동산 시장이 안정되기를 바랍니다.

그리고 일반 소비자들은

정부의 정책만 기다리기보다는

스스로 공급처가 많은 곳을 찾아보는

노력도 필요합니다. 

예를 들어, 전세 시장을 볼 때는

계약 만기가 다 된 물량이 많은 곳이

어딘지 파악해서 그곳을 공략하는 것도

유용한 전략이 될 수 있죠.

이런 지역을 잘 고르면

만기가 되었을 때

그 지역 전세 물량이 급증하면서

가격이 떨어지기 때문에

상대적으로 저렴하게

전세를 구할 수도 있습니다. 

(만기도래 전세물량 @APTzib)

지금까지 부동산 시장의

수요와 공급이 어떤 의미인지를

간단히 알아보았는데요,

이런 수요와 공급 법칙을 단지

이론으로만 여기지 말고

실제로 부동산 거래를 할 때

활용해보시길 바랍니다.